Emsal karar: Kâr amaçlı alt kiralama yasaklandı

Almanya’da Federal Adalet Mahkemesi (BGH), kiracılar açısından bağlayıcı nitelikte bir emsal karara imza attı. Mahkeme, bir dairenin kâr elde etmek amacıyla alt kiraya verilmesinin hukuka aykırı olduğuna karar verdi.

Dava Berlin’de başladı

Karara konu olan olay Berlin’de yaşandı. Uzun yıllardır iki odalı bir dairede yaşayan bir kiracı, partneriyle birlikte uzun süreli bir yurt dışı seyahati planladı. Aylık 460 avro kira ödediği daireyi kaybetmemek için evi alt kiraya verdi.

Ancak kiracı, alt kiracıdan 962 avro talep etti. Bu bedelin Berlin koşullarında makul olduğunu savunan kiracı, dairenin mobilyalı olduğunu da gerekçe gösterdi.

Ev sahibi sözleşmeyi feshetti

Ev sahibi, alt kira bedelinin fahiş olduğu gerekçesiyle kira sözleşmesini feshetti ve tahliye davası açtı. Dosya, yerel ve üst mahkemelerin ardından Federal Yüksek Mahkeme’ye taşındı.

BGH, fesih gerekçelerinin hangi sırayla ileri sürüldüğünün önem taşımadığını belirtti. Mahkemeye göre kâr amacıyla alt kiralama yapılması, tek başına sözleşmenin feshi için yeterli bir neden oluşturuyor.

“Alt kiralama kâr için değildir”

Mahkeme kararında alt kiralamanın amacına özellikle vurgu yapıldı. BGH’ye göre alt kiralama, kiracıların geçici yaşam değişikliklerinde konutlarını koruyabilmeleri için tanınmış bir imkân.

8’inci Hukuk Dairesi Başkanı Ralph Bünger, kararı şu sözlerle özetledi: 

Alt kiralamanın amacı, kiracıya kâr elde etme imkânı sağlamak değil.

Ev sahibinin onayı şart

Kararda, alt kiralamanın yalnızca ev sahibinin onayıyla mümkün olduğu da hatırlatıldı. Kiracının bu onaya kural olarak hakkı bulunsa da bunun ancak haklı bir menfaat durumunda geçerli olduğu vurgulandı.

Mahkeme, kâr elde etme amacının haklı menfaat sayılamayacağına açık biçimde hükmetti.

Kiracı ve ev sahiplerinden destek

Karar, hem kiracı hem de ev sahibi örgütleri tarafından olumlu karşılandı. Alman Kiracılar Birliği Başkanı Melanie Weber-Moritz, konut sıkıntısı yaşayan kişilerin durumunun istismar edilmemesi gerektiğini söyledi.

Ev sahiplerini temsil eden Haus & Grund Başkanı Kai Warnecke ise kararın, kira hukukunda adalet duygusunu güçlendirdiğini ifade etti.

Mobilyalı alt kiralama için düzenleme hazırlığı

BGH, mobilyalı alt kiralamalarda ek ücret alınıp alınamayacağı konusunu ise açık bıraktı. Bu alandaki belirsizliği gidermek için federal hükûmet yeni bir düzenleme hazırlığında.

Aralık 2025’te Adalet Bakanı Stefanie Hubig tarafından açıklanan plana göre, mobilyalı konutlarda net kira bedelinin yüzde 5’i oranında sabit bir ek ücret uygulanabilecek. Düzenlemenin, hem kiracılar hem de ev sahipleri için hukuki netlik sağlaması hedefleniyor.